城市為什么要規劃新區？

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)：就是追求城市功能和美觀(guān)的整體協(xié)調

往深了說(shuō)：城市要發(fā)展，社會(huì )要進(jìn)步。尋找城市發(fā)展新坐標，發(fā)掘新動(dòng)能，激發(fā)新活力

新區往往承擔了發(fā)展的重任，承擔了更多的責任和使命，是城市對外展示的形象窗口，承載了讓生活更美好的重大使命。

每個(gè)新區都有其核心功能板塊，以此為發(fā)展引擎，驅動(dòng)組團整體向前。

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日前，鄭州國際物流園區，夢(mèng)湖核心功能區規劃征集方案正式亮相！

方案1：

方案2:

方案3：

征集設計方案：國內外知名規劃設計機構，GUDGroup、德國ISA意廈國際設計集團、北京清華同衡規劃設計研究院、上海復旦規劃建筑設計研究院等；

受邀評審：時(shí)匡等國內規劃、建筑、交通、市政等領(lǐng)域的知名專(zhuān)家。

鄭州又一核心板塊亮相。

同樣算是大手筆，同樣也有湖（夢(mèng)湖），不知此次，夢(mèng)湖能否改寫(xiě)國際物流園的發(fā)展現狀？

就像如意湖改寫(xiě)鄭東CBD；

北龍湖改寫(xiě)金融島；

象湖改寫(xiě)白沙；

常西湖改寫(xiě)中原；

蝶湖改寫(xiě)濱河；

......

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經(jīng)開(kāi)國際物流園區，建于2010年9月，十年快過(guò)去了，作為主城新區之一，活的還不如鄭州近郊板塊，像綠博，南龍湖...

人氣不足，熱度沒(méi)有，配套更別提~，國際物流園區靠什么破局發(fā)展？

鄭州國際物流園區核心功能區——夢(mèng)湖核心區，提上日程。

總規劃面積2.31平方公里。帶動(dòng)范圍西至龍翔街、東至萬(wàn)三公路、北至啟航路、南至鄭民高速，面積約70平方公里。其功能定位為國際物流園區現代物流、先進(jìn)制造業(yè)的產(chǎn)業(yè)配套區，核心產(chǎn)業(yè)為總部辦公、酒店商業(yè)、文體休閑。

高水平的規劃設計，高質(zhì)量推進(jìn)國際物流園區核心功能區建設，著(zhù)力打造城市經(jīng)濟發(fā)展的支撐點(diǎn)、城市建設的新亮點(diǎn)和城市結構的關(guān)鍵點(diǎn)。

主要還是為產(chǎn)業(yè)服務(wù)配套，打造現代物流、先進(jìn)制造業(yè)的配套服務(wù)區，居住定位始終一般；

可以肯定的是，國際物流園未來(lái)將圍繞夢(mèng)湖核心功能區展開(kāi)建設，夢(mèng)湖核心板塊發(fā)展要優(yōu)于國際物流園的北部和西部。

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接下來(lái)，我們需要把經(jīng)開(kāi)國際物流園區進(jìn)行分割，對園區每個(gè)組團進(jìn)行詳細的解析，哪個(gè)組團有機會(huì )？是不是機會(huì )點(diǎn)？

如圖：

把國際物流園區分南北兩個(gè)組團開(kāi)發(fā)，分別為物流北組團，物流南組團——即夢(mèng)湖核心組團。

國際陸港組團：處于鄭州自貿區規劃空間內，東接經(jīng)開(kāi)老城（住宅2萬(wàn)/㎡），北臨高鐵商務(wù)片區（基本也是2萬(wàn)+），南靠濱河新區（1.65+），區域位置交通，都相對優(yōu)越；

自駕去東區也就10分鐘，去CBD，去機場(chǎng)也就20多分鐘，加上地鐵3號線(xiàn)年底通車(chē)，對該組團又是一利好；

目前片區在售樓盤(pán)，正商匯航城，孤盤(pán)開(kāi)發(fā)，共分兩期。

一期佳苑4棟純高層，二期匯航雅園三棟住宅高層+4棟公寓高層。很顯然，二期的居住舒適度沒(méi)有一期好。戶(hù)型區間91-120㎡，都是三室設計，也是個(gè)大戶(hù)型剛需盤(pán)。

目前均價(jià)13500元/㎡，片區也沒(méi)有可參照的樓盤(pán)，參照經(jīng)開(kāi)老城，東區，濱河，均價(jià)看著(zhù)還挺香。

地帶講起來(lái)高大上，但是當實(shí)地考察后會(huì )發(fā)現很尷尬，算是三不管地帶，周?chē)S(chǎng)林立，附近沒(méi)有大型超市，沒(méi)有學(xué)校，基本無(wú)其他住宅小區，未來(lái)這7棟樓可能是唯一的人氣！

物流北組團：相比就沒(méi)有物流西組團地段優(yōu)越，組團外圍只能依托白沙綠博發(fā)展，而白綠已自顧不暇，紅利外溢更是紙上談兵；

組團內也是各種物流園，建材，宇通重工，雙匯，精益達等企業(yè)，生活配套也是基本無(wú)，居住氛圍不佳，沒(méi)有一些 利好政策傾斜；

目前在售樓盤(pán)，萬(wàn)科溪望，金地名悅，碧桂園峯景，綠都·東瀾岸。

項目整體均價(jià)在1萬(wàn)-1.1萬(wàn)/㎡，甚至有些房源不到1萬(wàn)，房?jì)r(jià)最不抗打的組團；

其中，某個(gè)項目2018年首開(kāi)，精裝均價(jià)在13350元/㎡，現在均價(jià)在11000元/㎡，降價(jià)幅度超2000，降價(jià)幅度近20%。

夢(mèng)湖核心組團：西靠濱河組團，南依航空港區，在鄭州一主一城戰略下，作為連接紐帶，未來(lái)也會(huì )享受到紅利外溢；

打鐵還得自身硬，環(huán)境不好時(shí)，自救才是王道，夢(mèng)湖的核心功能或許就體現在這，以此為發(fā)力點(diǎn)，帶動(dòng)組團向前奮進(jìn)；

如圖：數得上來(lái)的配套

在售樓盤(pán)，保利金茂時(shí)光悅。

6月25日，端午節項目首開(kāi)，推案體量151套，去化約92套，去化率61%；

區域價(jià)格再次被定義，均價(jià)不過(guò)11000元/㎡！

區域價(jià)值梯隊，國際陸港組團>夢(mèng)湖核心組團>物流北組團

區域價(jià)格梯隊，國際陸港組團>夢(mèng)湖核心組團=物流北組團

區域配套梯隊，夢(mèng)湖核心組團=國際陸港組團>物流北組團

揉合來(lái)看，目前住宅主要集中在物流北組團和夢(mèng)湖核心組團，尤其是夢(mèng)湖核心組團，去年一年，已有6家房企密集拿地。

如圖：拿地價(jià)綜合對比圖

綠都地塊是由原宇通地塊土地變更，不具備對比意義；

2017年同期進(jìn)場(chǎng)的萬(wàn)科，碧桂園，金地均以市場(chǎng)熔斷價(jià)拍得地塊，樓面價(jià)超5100元/㎡；

2019年，兩年過(guò)去了，夢(mèng)湖核心區的土地拍賣(mài)基本以個(gè)位數溢價(jià)摘得，整體樓面價(jià)約4500元/㎡，地價(jià)降了；

其中，17號地還經(jīng)歷流拍復拍，最后由經(jīng)開(kāi)管委托底，中建操盤(pán)；

片區更加核心的土地位置，鄭州難得一遇的凈地，沒(méi)有哄搶?zhuān)瓦@樣低價(jià)成交；事出反常必有妖。

區域價(jià)值，市場(chǎng)變化，產(chǎn)品去化難度等讓拿地變得愈加謹慎！

如圖：項目綜合對比圖

對比價(jià)格，2018年中旬，金地，碧桂園，萬(wàn)科相繼入市開(kāi)盤(pán)，隨著(zhù)首開(kāi)的不理想，到現在越賣(mài)越便宜，越賣(mài)越難賣(mài)，某項目?jì)r(jià)格降幅超2000，降價(jià)幅度近20%；

本想靠精裝溢價(jià)，沒(méi)想到卻成了價(jià)格戰上的絆腳石；

路勁正榮悅東園、星聯(lián)樾棠、興港和昌凌云筑、中建·瀾溪苑，英地項目也都蠢蠢欲動(dòng)，片區今年的新盤(pán)若集中入市，必定又是一場(chǎng)價(jià)格廝殺。

對比產(chǎn)品，除金地，綠都設計的有89㎡的小戶(hù)型，像萬(wàn)科，碧桂園小三房分別是95㎡，98㎡起，四居基本都在140㎡左右，整體戶(hù)型還是偏改善的；

保利金茂時(shí)光悅，規劃產(chǎn)品70㎡兩室一廳一衛，89-110㎡三室兩廳兩衛，128㎡四室兩廳兩衛，70的小兩房，89的小三房，雙衛設計，128的小四房，四開(kāi)間朝南，戶(hù)型相對都很緊湊；

前車(chē)之鑒，89㎡的小三房比大戶(hù)型能高500-1000元/㎡，120㎡以上的去化一般，140㎡以上的根本去化不動(dòng)；

對比結果就是，這是一個(gè)產(chǎn)品越做越剛，價(jià)格越做越敏感的 的區域，好產(chǎn)品+嚴控總價(jià)，或許還有出路。

2016年那場(chǎng)“大火”，蔓延至今，讓很多人為之瘋狂，購房者購房殺得眼紅，房地產(chǎn)企業(yè)亦如此，搶地搶得眼紅，不免高位站崗者。

2016過(guò)去了，我們很還懷念它，因為回去可以做很多正確的選擇，同樣能避免很多的錯誤。

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2020來(lái)了，是極近特別的一年，每個(gè)區基本都是自顧不暇，依靠外圍外溢幾乎無(wú)可能，只能自身求解。

夢(mèng)湖正在開(kāi)挖，規劃設計方案也已亮相，同樣高規格的規劃，夢(mèng)湖CBD復制鄭東新區如意湖CBD，能解套發(fā)展嗎？

未來(lái)隨著(zhù)更多的住宅地塊釋放，開(kāi)發(fā)商聚集，能撬動(dòng)片區的未來(lái)嗎？

我回答不了。

現狀可以回答，依然是廠(chǎng)房林立，大車(chē)呼嘯而過(guò)，生活配套欠缺，公共交通匱乏，規劃的13/14號線(xiàn)不知何時(shí)開(kāi)通等

若不是地緣性客戶(hù)和周邊的產(chǎn)業(yè)群客戶(hù)，其他區域剛需客戶(hù)或者投資客戶(hù)不建議購買(mǎi)。

先看一張圖：

發(fā)展周期太長(cháng)，十年，依然有大量空白地帶，速度緩慢真的不是嘴上說(shuō)說(shuō)。

經(jīng)開(kāi)物流園區向來(lái)是東南區域的價(jià)格洼地，畢竟和周邊環(huán)境及地理位置脫不開(kāi)關(guān)系；

地緣性和周邊產(chǎn)業(yè)群客戶(hù)可以買(mǎi)來(lái)自住，距離單位近，價(jià)格便宜， 夢(mèng)湖可以作為首選，有些項目需要注意的是房本到底是經(jīng)開(kāi)戶(hù)口還是中牟戶(hù)口，升值估計要等很久了。

但我愿相信隨著(zhù)各大開(kāi)發(fā)商的入駐，證明區域的未來(lái)和空間還是有的，只不過(guò)目前的環(huán)境下太需要時(shí)間去證明了。

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