但見(jiàn)新人笑，那聞舊人哭。

時(shí)代拋棄你時(shí)，從不說(shuō)再見(jiàn)。樓市亦然。

如今提起豪宅，多數人第一時(shí)間想到的是河西?；蛟S 只有老南京人才知道，曾經(jīng)的城東才是“富人區”的代名詞。

同梅花山莊一樣，澳麗嘉園也曾是城東著(zhù)名的高檔小區，與同時(shí)期的香格里拉、銀城東苑等小區一起共同開(kāi)啟了城東豪宅2.0時(shí)代。

但如今小區已歷經(jīng)17年，在多年風(fēng)雨的洗禮后，澳麗嘉園也像從“鮮衣怒馬少年郎”變成了“歷經(jīng)滄桑的中年叔”。

究竟還有多少人知道澳麗嘉園小區呢？今日，我們就來(lái)好好實(shí)探一下小區現狀。

一、交通方便，配套成熟，周邊歷史資源豐富

澳麗嘉園

小區地址：秦淮區御道街56號

板塊：城東

總棟數：7棟

總戶(hù)數：1417戶(hù)

建筑類(lèi)別：小高層

開(kāi)發(fā)商：南京金居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責任公司

物業(yè)：棲霞物業(yè)

房齡：2004年

學(xué)區：光華門(mén)小學(xué)+南航附屬中學(xué)

小區位置

澳麗嘉園位于御道街與東大陽(yáng)溝之間，北側是明御河路，小區出門(mén)往東即到御道街，往南300米到大光路，往北400米可到瑞金路，交通非常便利。

周邊配套

1、交通

小區旁邊就是地鐵5號線(xiàn)（在建）和6號線(xiàn)（在建），距離運營(yíng)的最近的地鐵站是2號線(xiàn)明故宮站，約1.6公里，可以騎車(chē)過(guò)去。出小區就是公交標營(yíng)站，有4路、7路、17路、25路、52路、65路等多條公交路，公共交通發(fā)達。

2、商業(yè)

周邊商業(yè)配套非常齊全。御道街對面就是蘇果超市，大光路上的際華廣場(chǎng)距澳麗嘉園1000米， 附近還有御河菜市場(chǎng)，以上都可以滿(mǎn)足日常生活需要。

3、教育

光華門(mén)小學(xué)：位于解放南路橋附近，距澳麗嘉園830米。

南航附中：位于尚書(shū)巷，距澳麗嘉園740米。

4、休閑

小區周邊有明御河公園、月牙湖公園，北邊有明故宮遺址公園，南邊是光華門(mén)堡壘遺址，周?chē)鷼v史底蘊深厚，自然環(huán)境優(yōu)越，是南京老牌富人居住區。

二、房齡雖老，但環(huán)境可圈可點(diǎn)，不乏亮點(diǎn)

小區環(huán)境：

小區目前是棲霞物業(yè)，疫情期間，門(mén)禁管理較為嚴格，需要測量體溫，出示健康碼。所有快遞和外賣(mài)一律放在小區門(mén)口的藍帳篷里。

小區一共有7棟小高層，其中 6 棟為平層住宅，另一棟是挑高房，樓棟外立面呈淺白色，由于 房齡較長(cháng)，部分樓棟出現修補的痕跡。

小區綠化率高達48%，我實(shí)探時(shí)也發(fā)現小區的綠化景觀(guān)確實(shí)不錯：

小區內部有一條人工挖掘的河道，深度比較淺，可以依稀看見(jiàn)池底，水面無(wú)雜物，靠近時(shí)也無(wú)異味，可見(jiàn)日常有定期清理。

河道兩邊栽種了一些低矮灌木和幾顆垂楊柳，微風(fēng)吹拂，垂柳依依，溪水潺潺，好似一幅江南水景圖。

這些水流沿著(zhù)挖掘的河道最終匯流到一處池塘，池塘里栽種了荷花，盛夏之際，翠綠的荷葉中間，零星點(diǎn)綴著(zhù)些淡粉色的花。盡管是白天，卻讓我想起了廣為流傳的《荷塘月色》。

為了方便業(yè)主通行，小區在河道之上修建了兩三處棧道，棧道兩邊長(cháng)滿(mǎn)了綠竹，此情此景仿佛又是另一番意境。

小區中央有一處休息廣場(chǎng)，廣場(chǎng)一側則是兒童游樂(lè )區，或許是為了更貼合主題，通往這些地方的棧道都被粉刷成彩虹色，更顯童趣。

另外， 早期修建的綠茵花廊依舊延續至今，紅磚色柱體使其看上去略顯樸素，大紅色的欄桿也透露出后期應該有重新修繕過(guò)。

不得不說(shuō)，小區的綠化真不錯，由于處處有樹(shù)蔭，即使大白天走在園區內，也絲毫不感到煩悶。

小區雖然沒(méi)有實(shí)行人車(chē)分流，但對車(chē)輛做到了有序管理。樓棟后面有一處較為敞亮的空地，現在被當成地面停車(chē)場(chǎng)使用。

非機動(dòng)車(chē)統一停放在地下車(chē)庫，并且配有充電站，有效的管理讓小區其它主干道上基本沒(méi)有車(chē)輛停放。

最后，這里的單元門(mén)大多緊鎖，陌生人很難進(jìn)入。門(mén)口還特別開(kāi)辟了無(wú)障礙通道，早年的設計如今看來(lái)也是十分人性化。

總得來(lái)說(shuō)，無(wú)論是樓棟外立面還是園林景觀(guān)，都能看出澳麗嘉園有一些年代感，但勝在環(huán)境維護得不錯，看上去清清爽爽。

三、戶(hù)型多樣，同時(shí)滿(mǎn)足剛需和改善客群

小區市場(chǎng)及行情： ：

365二手房網(wǎng)顯示，小區目前掛牌均價(jià)為47314元/㎡，近一年房?jì)r(jià)小幅上漲約2000元/㎡。

對此，周邊中介解釋?zhuān)^房?jì)r(jià)微漲可能受到挑高戶(hù)型價(jià)格的影響，其中小戶(hù)型單價(jià)略低但成交活躍，掛牌價(jià)一直在小幅上漲，大戶(hù)型單價(jià)略高，但房源少，成交更少，所以?xún)r(jià)格相對穩定。

據悉， 小區只有1棟高層為挑高房， 面積為38~50㎡的復式戶(hù)型，朝東或朝西，選擇性較多。近期成交的一套挑高戶(hù)型，單價(jià)突破5.3萬(wàn)/㎡，創(chuàng )小區目前最高單價(jià)記錄。

目前在售小戶(hù)型中，如果朝東戶(hù)型，總價(jià)基本都在200萬(wàn)+，朝西戶(hù)型，總價(jià)也要接近200萬(wàn)。

小區 另外6棟則是平層住宅，主要戶(hù)型為90㎡兩房，106-130㎡的三房，由于是正規戶(hù)型，南北通透，單價(jià)基本都在5萬(wàn)+/㎡。

戶(hù)型解析：

熱銷(xiāo)戶(hù)型：挑高小戶(hù)型

特點(diǎn)：實(shí)際使用面積最少達80㎡，不過(guò)部分朝西戶(hù)型的光照時(shí)間有限。另外二層的兩房大多是房主自行改造，因此小房間的采光不佳。

熱銷(xiāo)戶(hù)型：110平三房

特點(diǎn)：廚衛分離， 全明戶(hù)型，三房?jì)膳P朝南，且次臥均帶飄窗。整體戶(hù)型的實(shí)用性還是比較強。

優(yōu)缺點(diǎn)：

優(yōu)點(diǎn)：1、地處大光路商圈，距離新街口也比較近，周邊交通、商業(yè)等方面配套成熟。主要還是周邊比較難得的商品房小區。

2、戶(hù)型多樣，同時(shí)可以滿(mǎn)足剛需和改善客群。特別是挑高戶(hù)型，總價(jià)低，對想要在主城置業(yè)的年輕剛需客比較友好。

缺點(diǎn)：

作為改善小區而言，房齡偏老，整體環(huán)境與次新房相比，還是有明顯差距。 大戶(hù)型總價(jià)高，同等預算下，改善客可以有更多選擇。另外學(xué)區在主城來(lái)說(shuō)，不夠出色。

置業(yè)建議：

對于想要在主城置業(yè)，且又不愿買(mǎi)老破小的年輕人來(lái)說(shuō)，小區挑高戶(hù)型還是值得考慮。作為過(guò)渡居住的性?xún)r(jià)比不錯，既可以滿(mǎn)足居住需求，同時(shí)日后置換的難度想必也遠低于老破小。

作為改善房來(lái)看，小區也適合一些不愿意離開(kāi)城東的老業(yè)主，通過(guò)以老換新，以小換大的方式，可以置換一套大戶(hù)型住宅。但前提是不過(guò)分看重小區日后的升值空間。

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