獨家研究丨幸福頤養：揭開(kāi)『北京首家高端護理院』的神秘面紗
圖：幸福頤養護理院外景
在北京，沿長(cháng)安街一路向西，依次經(jīng)過(guò)地鐵1號線(xiàn)復興門(mén)站、南禮士路站、木樨地站、軍事博物館站、公主墳站、萬(wàn)壽路站、五棵松站、玉泉路站、八寶山站、八角游樂(lè )園站、古城站后，到達終點(diǎn)站——蘋(píng)果園，這短短幾公里，各部委、軍隊大院密集，是北京城中高端養老客群最集中的區域。
圖：海航?和悅家國際頤養社區外景
距離八角游樂(lè )園站1公里遠，矗立著(zhù)一家北京城西地標性養老機構——海航·和悅家國際頤養社區，這家于2017年2月前后開(kāi)業(yè)的項目，總建筑面積達到40000余平方米，擁有302間客房、403張養老床位，以及近乎奢侈的公共配套設施，其建筑形態(tài)更類(lèi)似于垂直型CCRC，在養老機構品類(lèi)中，無(wú)出其右。
圖：海航·和悅家單人樣板間
圖：海航·和悅家公共配套空間
依靠開(kāi)業(yè)初期超高的性?xún)r(jià)比（自理長(cháng)者8800元/月，單人間，含床位費、餐飲費、基礎服務(wù)費），海航·和悅家創(chuàng )造了在開(kāi)業(yè)第一年，就實(shí)現月均凈去化近20人，全年入住將近230人的行業(yè)神話(huà)，遠高于北京中高端養老機構月均凈去化3至5人的行業(yè)水平，前無(wú)古人。
圖：椿萱茂（青塔）老年公寓
距離海航·和悅家15分鐘車(chē)程，是北京城西的另一家高端養老機構——椿萱茂（青塔）老年公寓，作為椿萱茂在北京的第3個(gè)項目，也是椿萱茂在京第一個(gè)五環(huán)內的項目，青塔項目曾創(chuàng )造過(guò)輝煌的入住速度。
然而隨著(zhù)第一批入住長(cháng)者合同期滿(mǎn)后優(yōu)惠政策的結束，以及同期推行的漲價(jià)政策，兩者相加，使其在完成客群優(yōu)化的過(guò)程中，也必然付出了大量客戶(hù)流失與入住增速放慢的代價(jià)，這也意味著(zhù)經(jīng)歷過(guò)多年運營(yíng)后，養老企業(yè)開(kāi)始主動(dòng)嘗試變化，尋找盈利方向，過(guò)程中的成敗與得失，其實(shí)并無(wú)對錯。
在北京，自古有“西貴東富”之說(shuō)，城西區域覆蓋西城和海淀，中高端老年客群儲備量充足，又加之中高端養老項目相對稀缺，使得這個(gè)區域成為一片藍海，從海航·和悅家和椿萱茂（青塔）兩個(gè)項目的運營(yíng)經(jīng)驗看，也多少印證了這個(gè)觀(guān)點(diǎn)。
01.「護理院」之謎
時(shí)間來(lái)到2020年初，一切平靜終將被打破，當海航·和悅家和椿萱茂（青塔）逐漸達到平穩狀態(tài)后，北京城西即將悄然誕生另一個(gè)地標性養老項目，更準確的說(shuō)，應該是地標性“醫養項目”——幸福頤養護理院。
圖：幸福頤養護理院與朝陽(yáng)醫院（京西院區）一路之隔
經(jīng)常有業(yè)內朋友問(wèn)：北京有沒(méi)有好的護理院？
回答時(shí)，往往語(yǔ)塞，因為北京護理院極度稀缺，真正有“醫療資質(zhì)”的護理院就更是鳳毛麟角，這多半與醫療和醫保政策有關(guān)。
護理院在北京絕對是個(gè)稀缺品，據業(yè)內人士透露，很多“冠以護理院名義”的項目其實(shí)并非真正意義上的護理院，“更多只是一種市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)層面的包裝”。
圖：北京護理院調研地圖
從我們實(shí)地調研的14個(gè)“帶有護理院標簽的項目”看，在幸福頤養護理院開(kāi)業(yè)前，北京實(shí)際在運營(yíng)，且具有“醫療機構執業(yè)許可證”的護理院僅有：光大匯晨護理院（90床）、民眾護理院（90床）、康助護理院（50床），一共3家。
圖：光大匯晨護理院（望京項目）
更重要的是：這3家護理院的審批床位數均未超過(guò)90張，且都未納入醫保定點(diǎn)醫療機構，這意味著(zhù)剩余床位只能再另行申請“養老床位”，而在沒(méi)醫保的情況下，護理院不僅失去了盈利能力，反而因為高昂的運營(yíng)成本，成了養老的負擔。
在《護理院基本標準（2011版）》中，對護理院定義如下：護理院是為長(cháng)期臥床患者、晚期姑息治療患者、慢性病患者、生活不能自理的老年人以及其他需要長(cháng)期護理服務(wù)的患者提供醫療護理、康復促進(jìn)、臨終關(guān)懷等服務(wù)的醫療機構。
圖：康助，集“護理院”和“養老機構”于一體
也就說(shuō)，護理院歸類(lèi)是醫療機構，主管部門(mén)是衛健委。因此，凡是取得《養老機構執業(yè)許可證》、主管部門(mén)是民政局的項目，都不能算作護理院，而是護養型的養老機構。
同時(shí)，在《護理院基本標準（2011版）》中，也明確了以下內容：
1、床位
住院床位總數50張以上。
2、科室設置
（一）臨床科室：至少設內科、康復醫學(xué)科、臨終關(guān)懷科。
（二）醫技科室：至少設藥劑科、檢驗科、放射科、營(yíng)養科、消毒供應室。
（三）職能科室：至少設醫療質(zhì)量管理部門(mén)、護理部、醫院感染管理部門(mén)、器械科、病案（統計）室、信息科。
3、人員
（一）全院至少有1名具有副主任醫師以上專(zhuān)業(yè)技術(shù)職務(wù)的醫師，至少有3名具有5年以上工作經(jīng)驗的醫師。
（二）每床至少配備0.8名護理人員，其中，注冊護士與護理員之比為1：2-2.5。
（三）每10張床或每病區至少配備1名具有主管護師以上專(zhuān)業(yè)技術(shù)職務(wù)任職資格的護士。每病區設護士長(cháng)1名。
（四）應當配備與開(kāi)展的診療業(yè)務(wù)相應的藥師、技師、臨床營(yíng)養師、康復治療師等醫技人員。
除此以外，還有關(guān)于房屋、設備、管理等維度的要求。
可見(jiàn)，護理院作為醫療機構，醫護配置遠高于一般意義上的養老機構，當然，這背后也意味著(zhù)更高的運營(yíng)成本，但即使如此，在打通醫保的情況下，護理院的普遍盈利能力普遍也遠遠高于養老機構，這主要因為以下3個(gè)核心要素：
圖：遠洋˙椿萱茂收購的蘇州華相護理院
1）按照上海和江浙一帶的經(jīng)驗，一旦護理院納入醫保，解決掉支付問(wèn)題，按照現行的醫保報銷(xiāo)政策，單床的營(yíng)收就會(huì )遠高于養老床位；
2）失能長(cháng)者及家屬對護理院的認可度、信任度要高于養老機構，在同樣收費區間的基礎上，護理院的去化速度要快于養老機構；
3）護理院具備更強的醫療、康復、慢病管理服務(wù)能力，可為長(cháng)者提供更多的增值服務(wù)，創(chuàng )造增值收益。
02.理性看待「醫養結合」
圖：“醫養結合”宣傳畫(huà)
談到護理院，就不能不聯(lián)想到醫養結合，我們發(fā)現醫養結合其實(shí)涉及5個(gè)相關(guān)方：政府、市場(chǎng)、醫療、養老、醫保。
目前，養老機構在醫養結合模式上大致有以下幾種：
1）養老機構內設醫務(wù)室，案例：和熹會(huì )、椿萱茂；
2）養老機構+自建醫療機構，案例：北萬(wàn)光熙康復醫院、恭和苑雙井第二社區衛生服務(wù)中心、泰康之家·燕園；
3）把養老建成醫療機構，案例：光大匯晨護理院（望京）；
4）引入社會(huì )醫療機構，案例：光大匯晨北苑（引入隆福醫院）；
5）不設醫療機構，但配置醫護人員，案例：寸草春暉（望京）。
圖：持續虧損的新華康復醫院
如果我們從生意的角度（是否可以盈利）判斷該選擇哪種醫養結合模式，會(huì )發(fā)現：絕大多數設置了高級別醫療機構的養老項目都“比較后悔”，因為在實(shí)際運營(yíng)中，醫療不僅未起到提升項目整體盈利能力的作用，甚至無(wú)法維持自身的收支平衡。
本來(lái)是希望通過(guò)醫療提升養老的盈利能力，反而變成了“養老給醫療輸血”。
因此，聰明的養老項目會(huì )通過(guò)選址來(lái)充分利用社會(huì )醫療資源，自身只配備基礎的醫護人員，以達到經(jīng)營(yíng)與客戶(hù)需求的平衡。
醫療并非養老的救命草，養老的本質(zhì)永遠是“支付問(wèn)題”，如果沒(méi)有醫保，醫養結合往往淪為空談，但有了醫保，也并非可輕易起死回生，比如養老機構內設醫務(wù)室，即使在有醫保的前提下，因為涉及服務(wù)范圍、服務(wù)能力、服務(wù)內容、醫保上限等制約，想盈利，也并非易事。
據AgeLifePro了解，有些知名養老機構在達到運營(yíng)穩定期后，已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行“醫務(wù)室外包”。
那么，到底有沒(méi)有值得借鑒的“醫養結合”模式？
圖：上海星月星連鎖護理院官網(wǎng)（醫保報銷(xiāo)成為核心）
讓我們把視線(xiàn)拉到南方，在上海、江浙一帶，“護理院”作為醫養結合的一種，依托上海開(kāi)放的醫保、長(cháng)期護理險等政策，已發(fā)展得相當成熟，這種看似介于醫療和養老之間的產(chǎn)品模式成為市場(chǎng)上最有競爭力和盈利能力的項目。
03.幸福頤養護理院的「神秘面紗」
據了解，上海等區域護理院模式的成功實(shí)踐，是幸福頤養團隊決心將北控項目打造為護理院的重要因素。
圖：幸福頤養護理院區位示意圖
幸福頤養護理院坐落于北京市石景山區人民渠北路6號院，與三級甲等醫院——朝陽(yáng)醫院（京西院區）一路之隔，地理位置優(yōu)越。
項目產(chǎn)權方為北控健康（公司全稱(chēng)：北京北控健康產(chǎn)業(yè)投資管理有限公司），土地用途為醫療衛生慈善用地，房屋用途為養老院。
整體建筑面積約24000平方米，該項目曾作為2014年北京32個(gè)重大養老項目之一，出現在市政府的內部簽報文件中。
圖：北京市人民政府內部文件
“北控”其實(shí)也做養老，讓我們把時(shí)間拉回到2014年同年6月，北控旗下的光熙國際老年公寓正式運營(yíng)，該項目之后與萬(wàn)科合作，改名為“北萬(wàn)光熙怡園”，北控團隊逐漸退出運營(yíng)后，又與路橋集團、國開(kāi)金融合資成立了“北京恒頤健康管理有限公司”，負責恒頤復健之家·自如項目的整體運營(yíng)。
“京原路7號”曾作為北控第2個(gè)戰略級養老項目，多年后，誰(shuí)又曾預料到，北控的身份從“養老運營(yíng)方，華麗轉身為房東”。
圖：幸福頤養護理院˙房間實(shí)景圖
一個(gè)被北控“放棄”的養老項目，如今卻成為“北京首家高端護理院”，這其中有多少艱辛與不易，自不必多說(shuō)。
在幸福頤養的整體規劃中，該項目定位高端護理客群+少量高齡自理客群，可提供約550張床位，配備具備三甲醫院管理和照護經(jīng)驗的團隊，保障全方位的醫、養、康、護服務(wù)。
圖：幸福頤養護理院醫療康復配套
圖：幸福頤養護理院公共配套
項目配有：醫療中心、康復中心、茶餐廳、室內花園、閱讀吧、休閑棋牌區、自助餐廳、樂(lè )活體驗區、小超市等豐富的功能配套，已于2019年年末投入試運營(yíng)。
圖：石景山區人民政府官網(wǎng)
根據北京市石景山區人民政府的公開(kāi)公示信息顯示：幸福頤養護理院一期審批床位：150張，這也是北京首家超過(guò)100床的護理院。
圖：幸福頤養公司介紹
官網(wǎng)顯示，“幸福頤養”成立于2015年，公司全稱(chēng)為——北京幸福頤養醫療投資控股有限公司。
目前公司在全國還運營(yíng)著(zhù)3個(gè)養老項目，分別位于：廣州市南沙區、銀川市西夏區、南京市玄武區，總床位數達到1500+。
圖：幸福頤養全國項目分布
結語(yǔ)
“護理院”是中國養老版圖上一個(gè)“特殊的存在”，因為從本質(zhì)上講，其并不屬于“養老機構”，而是“醫療機構”。
但相對于其它醫療機構類(lèi)型，“護理院”的盈利能力顯然很有限，不過(guò)即使這樣，如果護理院可以打通醫保，相比養老機構來(lái)說(shuō)，依然具備巨大的盈利優(yōu)勢，這也是無(wú)數養老企業(yè)渴望踏入護理院的本質(zhì)原因。
AgeLifePro認為：
幸福頤養護理院的落地，絕不僅僅意味著(zhù)一個(gè)醫養結合標桿項目的誕生，而將有可能推動(dòng)護理院模式在北京的進(jìn)一步發(fā)展，至少會(huì )引起政府層面的高度關(guān)注，這，對整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑具有極其重要的示范意義。
Hash:f140c9af954876d9ed365d33fd6cf0296375a3ae
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