限價(jià)格局⑧ | 洋湖垸限價(jià)穩居長(cháng)沙第一梯隊，高能級濕地公園加持下改善產(chǎn)品領(lǐng)市場(chǎng)
洋湖垸，長(cháng)沙生態(tài)宜居片區的典范。近年來(lái)，隨著(zhù)板塊內部產(chǎn)業(yè)的完善、商業(yè)集聚、配套逐步落地，洋湖垸片區價(jià)值逐步凸顯。自2018年洋湖推出首宗限價(jià)地起，板塊土地限價(jià)天花板一路上漲，穩居長(cháng)沙各板塊限價(jià)第一梯隊，片區價(jià)值受到市場(chǎng)認可。
01
板塊限價(jià)連年刷新，穩居長(cháng)沙第一梯隊
踞長(cháng)沙西南，洋湖垸由湘江、靳江河、南三環(huán)圍合而成，板塊生態(tài)優(yōu)勢得天獨厚。以濕地公園的開(kāi)發(fā)為序章，洋湖垸于2009年啟動(dòng)建設， 2015年湘江新區獲批，洋湖垸迎來(lái)發(fā)展新機遇。
2018年，洋湖板塊首次限價(jià)9998元/平米，四年期間，洋湖垸板塊限價(jià)漲幅超四成，2021年板塊限價(jià)達14200元/平米。板塊目前最高限價(jià)高于周邊的天心中心板塊、大王山板塊及省府板塊，位于長(cháng)沙板塊限價(jià)第一梯隊。
02
洋湖垸板塊優(yōu)先發(fā)展的經(jīng)濟帶，當前商業(yè)、學(xué)校、地鐵等各類(lèi)基建配套完善，疊加生態(tài)濕地公園、沿江板塊屬性等資源的稀缺性及配套的高能級表現，南部居住片區的居住價(jià)值高漲。
“城市副中心”的板塊定位之下，片區當前配套豐富。洋湖垸南部居住組團是長(cháng)沙市內少見(jiàn)的各類(lèi)資源高能齊全的純居住板塊，且住宅地塊已經(jīng)出讓到接近尾聲的階段，板塊限價(jià)逐年上漲，目前已突破一萬(wàn)四。
03
土地利潤空間放開(kāi)下改善產(chǎn)品領(lǐng)市場(chǎng)
板塊流速中上占位
從歷年出讓限價(jià)地的樓地價(jià)差漲幅來(lái)看，洋湖垸板塊限價(jià)地的利潤空間整體呈逐年上漲趨勢。隨著(zhù)板塊價(jià)值提升，限價(jià)地塊利潤空間逐步放開(kāi)。
利潤空間允許和支持下，板塊資源吸引房企打造更為豐富的住宅產(chǎn)品——從前期的高層住宅到洋房、大平層產(chǎn)品，洋湖垸板塊內各大中高端項目陸續落位。
產(chǎn)品業(yè)態(tài)更為多元化的基礎上，戶(hù)型面積段來(lái)看則表現為逐年擴大。2019年以前，市場(chǎng)項目面積主要以140㎡以?xún)鹊募儎傂枳≌瑸橹?。洋湖垸限價(jià)地入市以后，限價(jià)地塊多打造大平層、洋房等改善型產(chǎn)品。
洋湖垸市場(chǎng)項目業(yè)態(tài)演進(jìn)情況
目前，洋湖垸板塊已入市且在售的限價(jià)項目共9個(gè)，產(chǎn)品多以精裝交付為主。項目打造內部品質(zhì)裝修，主推大面積闊綽戶(hù)型，產(chǎn)品定位高端，引領(lǐng)市場(chǎng)。
產(chǎn)品流速來(lái)看，板塊月均流速在4.97萬(wàn)方/月左右，位于全市中上水平。洋湖垸雖在配套能級上占有優(yōu)勢，但由于板塊項目整體成交均價(jià)較高——與梅溪湖一期、天心中心等板塊處于同一梯隊，2021年板塊商品住宅均價(jià)達15567元/平米，高價(jià)影響項目去化，洋湖垸產(chǎn)品流速不及梅溪湖一期等板塊。
04
板塊整體高能高險
待開(kāi)發(fā)片區機會(huì )與風(fēng)險并存
CRIC柵格地圖洋湖垸板塊能級潛力分布圖
根據CRIC柵格地圖，以1*1公里柵格將大量行業(yè)及非行業(yè)數據落位，將板塊能級進(jìn)行劃分，可以看到由于板塊內部配套豐富且各類(lèi)資源聚集，洋湖垸整體能級較高。
目前洋湖垸土地開(kāi)發(fā)已進(jìn)入中后期，板塊整體處于高風(fēng)險等級，待開(kāi)發(fā)區域只剩板塊西南小部分地塊。柵格潛力評估來(lái)看，待開(kāi)發(fā)地區風(fēng)險評估較高。
一方面從地塊區位條件來(lái)看，待開(kāi)發(fā)土地位置較偏僻，遠離洋湖發(fā)展成熟地帶，資源缺乏，且靠近繞城高速存在一定噪音及灰塵影響；另一方面受配套影響，待開(kāi)發(fā)區域周邊學(xué)校、醫療、 地鐵軌交系統等缺乏，無(wú)法享受板塊發(fā)達片區高能級配套。 未來(lái)房企拿地進(jìn)駐，還需綜合考慮地塊素質(zhì)與風(fēng)險，注意規避不利因素。
洋湖垸板塊在良好的政府規劃下建設，各片區功能定位明確。南部片區承擔板塊居住功能，涉宅地塊多集中于此。隨著(zhù)洋湖的商業(yè)發(fā)展，配套兌現，板塊限價(jià)一路扶搖直上，穩居長(cháng)沙各板塊限價(jià)第一梯隊。目前洋湖垸開(kāi)發(fā)已進(jìn)入中后期，土地資源趨緊，房企拿地還需綜合考慮土地素質(zhì)與地塊風(fēng)險。
來(lái)源：克而瑞湖南
撰寫(xiě)：高雅杰
審核：蔡嫣
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