看白果園-化龍池歷史街區的前世今生，聊聊長(cháng)沙到底需要什么樣的商業(yè)街區。
故事還得從一條街道的命名開(kāi)始，北宋時(shí)期，唐宋八大家之一的蘇洵曾為長(cháng)沙縣主簿，人們?yōu)榱思o念他曾居住過(guò)的街道，而名之蘇家巷，清末民初時(shí)，蘇家巷曾是長(cháng)沙重要的金融街，開(kāi)辦過(guò)不少錢(qián)莊，如永和豐、義利長(cháng)、鼎和等。
其南面的白果園巷的得名則來(lái)自一段傳說(shuō)：遠古時(shí)期有一天七仙女下凡，見(jiàn)長(cháng)沙地界上的人民又熱又渴，于是便在現白果園巷的位置樹(shù)起一棵巨大的白果樹(shù)，為人民遮陰。
跨過(guò)人民路，便到了化龍池，相傳此處有一井，井中有孽龍托夢(mèng)給住在此街的一鐵匠說(shuō)：“我近日要東歸大海，長(cháng)沙將成一片汪洋?！辫F匠為救全城，將一桶鐵水倒向井中，井塌時(shí)自己也不慎跌井犧牲，為紀念鐵匠，便把此處叫“化龍池”。
不管是傳說(shuō)還是正史都說(shuō)明了，白果園至化龍池片區確實(shí)歷史悠久，由于文夕大火，長(cháng)沙留下的老建筑本來(lái)就很少了，該歷史片區的老建筑顯得格外寶貴。
2012年市規劃局正式公布的《長(cháng)沙市歷史文化名城保護規劃》，規劃的4個(gè)歷史地段中“化龍池歷史地段”占了重要一席：
并要求重點(diǎn)保護街區的白果園、化龍池、大古道巷、小古道巷、南倒拖靴、磨盤(pán)灣、一步兩搭橋、程潛公館、《湘江評論》印刷處、八大公溝遺跡、善化縣學(xué)官照壁、善化縣學(xué)宮圍墻及拱門(mén)、甘露井、予園公館等歷史文化資源。核心區域內建筑高度控制在18米以下。
街區內留下的部分老建筑
2010年4月芙蓉區邀請了參與打造上海新天地的日建設計操刀化龍池棚改項目的概念性設計。長(cháng)沙各大媒體更是用類(lèi)似“化龍池將變身上海新天地”等標題來(lái)報道化龍池白果園改造項目：
上海新天地成功的經(jīng)驗
上海新天地既是一個(gè)購物中心、娛樂(lè )中心，還是旅游景點(diǎn)，她的成功不需要多介紹，但是她成功的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)卻值得我們學(xué)習借鑒。上海新天地引入開(kāi)發(fā)商，項目總建筑面積僅6萬(wàn)平方米，投資超過(guò)10億元。大量的資金投入到老石庫門(mén)弄堂的外表修復及內部翻新；鋪面只租不售;招租的對象以餐飲為主，餐飲占比超過(guò)七成，引進(jìn)各種主題店面，與城市生活緊密相連。項目持續推廣，整體公關(guān)，樹(shù)立了良好的形象。而開(kāi)發(fā)商的盈利則靠新天地項目帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)的升值來(lái)實(shí)現。
上海新天地方案
上海新天地實(shí)景
而長(cháng)沙的白果園-化龍池街區不論是歷史的氛圍還是城市地理位置都與上海新天地有許多相似之處，因而才讓各大媒體浮想聯(lián)翩。
2018年5月15日，《白果園化龍池片區有機更新項目（一期）施工圖深化設計與施工總承包》項目招標公告正式發(fā)布，項目工期要求：總計180日歷天；其中：設計工期15日歷天，施工工期165日歷天。
樓主期待了8年的項目，終于公布了改造方案。
項目位于芙蓉區,項目實(shí)施范圍為登隆街經(jīng)蘇家巷、白果園巷、化龍池巷的兩廂區域，北至解放路，南至大古道巷，占地面積約48畝。
范圍圖
主要建設內容包括沿線(xiàn)建筑仿古改造（含沿線(xiàn)涉及的建筑物外立面仿古改造、景觀(guān)工程，部分結構加固和拆除重建等）；長(cháng)沙劇院、蘇家巷36#公館、程潛公館、湘江評論處舊址、長(cháng)沙公溝遺址、善化縣學(xué)宮照墻、化龍池建筑群等文物遵照“修舊如舊”、“不改變文物的原狀”的原則進(jìn)行保護及局部修繕工作；道路排水工程；景觀(guān)亮化工程。改造住戶(hù)1200戶(hù)，15萬(wàn)平方米。
具體改造內容
看到這里，樓主已經(jīng)基本清楚了項目的改造方案，項目擬采取有機棚改的模式，按照不大拆大建、不破壞街巷體系、不破壞居民生態(tài)、不破壞建筑風(fēng)貌的原則，以危房改造、拆除違建、外立面改造、完善基礎水、電、氣及消防設施為主，打通片區街巷脈絡(luò )打造交通微循環(huán)，增加綠化廣場(chǎng)、地下停車(chē)位，對廣場(chǎng)公園進(jìn)行提質(zhì)改造等。
現狀俯瞰
街道現狀
蘇家巷改造后效果圖
耕耘圃廣場(chǎng)改造后效果圖
在樓主看來(lái)，方案更傾向于再建一個(gè)“都正街”，而非“新天地”。
樓主翻閱了2015年市規劃局公示的《潮宗街-中央商務(wù)區城市設計》及《天心閣-金盆嶺城市設計》，其中公布了當時(shí)的白果園及化龍池片區的城市設計方案。我們發(fā)現，其實(shí)該設計方案已經(jīng)完全改變了片區老舊住宅現狀，增加了大量的綠地及開(kāi)放公共空間，并規劃有街區商業(yè)及高層住宅。也許有各種原因，該方案最終很難實(shí)現。
白果園方案圖
化龍池方案圖
長(cháng)沙的老街區，如何實(shí)現既保護了老建筑，又把老建筑的情懷融入到現代的街區商業(yè)氛圍中，依然是這個(gè)城市正在探索的話(huà)題。
今年我們等待了7年的IFS終于開(kāi)業(yè)了，我們并不介意用更長(cháng)的時(shí)間等待另一個(gè)商業(yè)地標--“新天地”的誕生，也許她會(huì )是在潮宗街；西文廟坪；或者是在古道巷街區。
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