廈門(mén)新政落地半月：島內打新熱情仍高漲?法拍房降價(jià)預冷
樂(lè )居財經(jīng) 林寧 發(fā)自廈門(mén)9月18日，廈門(mén)加碼樓市調控，出臺多重政策直指房地產(chǎn)市場(chǎng)。其中核心內容包括土拍規則調整，島內新房限售“2改5”，法拍房納入限購，推進(jìn)一二手住房市場(chǎng)專(zhuān)項整治等。
如今，新政落地已滿(mǎn)半月，這半個(gè)月間，籠罩著(zhù)疫情陰影且在新政催化之下的廈門(mén)樓市，發(fā)生了怎樣的變化?
不畏限售 島內新盤(pán)開(kāi)盤(pán)仍一把清空
可以說(shuō)，此次調控新政力度最大的內容之一，就是對島內新房市場(chǎng)進(jìn)行了定點(diǎn)打擊。按照此前的政策，購買(mǎi)廈門(mén)新房需要拿到產(chǎn)權證滿(mǎn)兩年時(shí)間。而現在，島內限售時(shí)間升級為五年。但目前來(lái)看，限售新政對于島內新盤(pán)的開(kāi)盤(pán)，并未產(chǎn)生太大影響。
新政落地當日，廈門(mén)島內五緣灣新盤(pán)建發(fā)五緣灣璽取得預售許可證，獲批住宅套數231套。9月23-25日，項目開(kāi)盤(pán)推出1#、2#、5#樓，推售房源均價(jià)71800元/㎡，標準車(chē)位80萬(wàn)/個(gè)，子母車(chē)位110萬(wàn)/個(gè)。主力戶(hù)型為143-195平米4-5房。
近日，樂(lè )居財經(jīng)查閱廈門(mén)網(wǎng)上房地產(chǎn)，該項目樓盤(pán)表顯示，其開(kāi)盤(pán)所推出的房源，基本上都已是“已售”或“認購”狀態(tài)。和建發(fā)在五緣灣的上一個(gè)盤(pán)建發(fā)五緣映月一樣，項目連售樓處都沒(méi)有建，即實(shí)現開(kāi)盤(pán)一把清。
此次島內新盤(pán)熱銷(xiāo)的主要原因，還是在于價(jià)格的倒掛。目前項目周邊二手房均價(jià)在八九萬(wàn)一平，而該項目由于限價(jià)，哪怕疊加了其他成本，也仍存在一定價(jià)格優(yōu)勢。其次，當前島內庫存較少，加上此項目本身體量較小，扣除配建后房源僅有兩百來(lái)套，具備一定稀缺性。再次，頂流板塊五緣灣+頂流房企建發(fā)的超強組合，仍受市場(chǎng)高度認可。
不過(guò)，調控政策的“威力”或許還沒(méi)有真正開(kāi)始顯現。限售升級之后，項目從建設到拿證，再到滿(mǎn)足銷(xiāo)售條件，需要至少八年時(shí)間。這樣的持有成本，必然還是會(huì )勸退部分純投資客。目前，島內中海國貿·上城以及建發(fā)在五緣灣的另一個(gè)新盤(pán)——建發(fā)五緣橖月也蓄勢待發(fā)。這兩個(gè)項目相對來(lái)說(shuō)體量較大，屆時(shí)將會(huì )取得怎樣的去化成績(jì)，還有待市場(chǎng)驗證。
隱形房票失靈 法拍房降價(jià)仍遇冷
此前，法拍房由于不需要滿(mǎn)足限購資格，所以購買(mǎi)法拍房，相當于擁有了一張隱形的“房票”。而按照此次的調控政策，9月19日起，參與競買(mǎi)“法拍房”的人員，應當事先確定在本市具有購房資格。這相當于，法拍房也要滿(mǎn)足購房條件才能參拍。這一規定，直接勸退了許多法拍房買(mǎi)家。
樂(lè )居財經(jīng)查閱阿里法拍房網(wǎng)站，上面顯示，即將開(kāi)拍的十多套房源，無(wú)一例外地，都顯示“0人報名”。其中不乏低于評估價(jià)近千萬(wàn)的房源。而據數據顯示，圍觀(guān)人次也較之前有大幅滑坡。但由于法拍房交易存在一定風(fēng)險，由于疫情影響也無(wú)法實(shí)地看房。因此最后的成交情況，還是要等屆時(shí)開(kāi)拍才能知道。
在近期結束拍賣(mài)的房源中，也有不少房源因為無(wú)人報名從而直接流拍，比如位于思明區禾祥東路174號的一套房源，起拍價(jià)格比市場(chǎng)評估價(jià)格低了173萬(wàn)元，但仍無(wú)人報名。
而對比新政出臺前，廈門(mén)法拍房由于不需要購房資格，并且一些房源遠低于市場(chǎng)價(jià)，因此還是頗受關(guān)注。有一些房源接近甚至高于評估價(jià)成交。而新政的出臺，直接勸退了部分沒(méi)有本市購房資格的買(mǎi)家。因此，法拍房市場(chǎng)的降溫也不可避免。但由于其價(jià)格優(yōu)勢仍然存在，未來(lái)具有購房資格的買(mǎi)家還是有撿漏的機會(huì )。
二手房買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)入深度博弈期
與島內新房、法拍房不同，此次新政并沒(méi)有具體的條款指向二手房市場(chǎng)。比如殺傷力十足的“二手房指導價(jià)”，此次并未提及。但是，廈門(mén)島內二手房市場(chǎng)本身就已處在“渡劫期”。從數據上來(lái)看，9月廈門(mén)二手住宅成交總計989套，環(huán)比大跌六成。特別是自疫情發(fā)生以來(lái)，二手房市場(chǎng)已連續多日成交量為0或者個(gè)位數。
并且，由于小區的封閉管理。二手房中介基本上已有半個(gè)多月時(shí)間無(wú)法實(shí)現帶看。位于廈門(mén)集美區沃想家的中介小周向樂(lè )居財經(jīng)透露，自己從業(yè)十多年來(lái)，第一次在黃金周期間實(shí)現休假。除了疫情的影響，由于市場(chǎng)大環(huán)境的降溫以及銀行放貸周期的拉長(cháng)，市場(chǎng)觀(guān)望情緒進(jìn)一步蔓延。在近期采訪(fǎng)中，也有不少中介人員反映，“目前房東還不肯大幅降價(jià)，買(mǎi)家則在觀(guān)望，很難成交?！?/p>
對于新政之下的二手房市場(chǎng)，已在一線(xiàn)征戰多年的店?yáng)|，廈門(mén)南格房地產(chǎn)黃燕南先生表示，最近由于疫情影響，客戶(hù)沒(méi)辦法看房，市行政服務(wù)中心也沒(méi)有開(kāi)放，市場(chǎng)處于停擺狀態(tài)，所以目前的成交數據并不能完全體現真實(shí)的市場(chǎng)行情。但客戶(hù)的住房需求，特別是學(xué)位需求始終是存在的。
無(wú)論如何，新政剛落地半月，對市場(chǎng)的更直接的影響，還要看接下來(lái)幾個(gè)月的表現。但是，成交量、價(jià)，以及掛牌價(jià)的三降，已經(jīng)能看出市場(chǎng)在去“虛火”。
第三輪集中供地延遲至第四季度
早在今年6月份，廈門(mén)就以領(lǐng)跑之姿完成了第二輪集中供地，并且前兩輪供地取得了不錯的戰績(jì)。而由于市場(chǎng)風(fēng)向的轉變，目前全國正在舉行第二輪集中供地的城市，不少地塊都避免不了“終止出讓”、“流拍”的命運。
按照原計劃，廈門(mén)將于9月底發(fā)布第三輪集中供地的公告。而由于疫情的突襲，全市上下以疫情防控為主任務(wù)。因此，第三批商住用地集中出讓公告，也將調整到第四季度才能正式發(fā)布。
而此次調控，也明確提出，要深化房?jì)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機制，商住用地綜合采用限房?jì)r(jià)、限地價(jià)、定配建、定品質(zhì)、搖號等房地聯(lián)動(dòng)出讓方式。
土拍規則的調整，加上市場(chǎng)環(huán)境的變化，必將給第三輪集中供地帶來(lái)更多的不確定因素。在全新的競價(jià)規則下，可以說(shuō)，沒(méi)有一塊土地是提前寫(xiě)好了名字。
可見(jiàn)，調控新政對廈門(mén)樓市走向的影響，還在持續，并值得繼續觀(guān)察。而在新政之外，也還有更多的因素在影響廈門(mén)樓市的走向。句號還沒(méi)有劃上，但所有的行動(dòng)都指向一個(gè)目標：穩地價(jià)、房?jì)r(jià)、穩預期。
文章來(lái)源:樂(lè )居財經(jīng)
Hash:b01544a9fec1108d9e08ca7ca46585c00d5f2be8
聲明：此文由 樂(lè )居財經(jīng) 分享發(fā)布，并不意味本站贊同其觀(guān)點(diǎn)，文章內容僅供參考。此文如侵犯到您的合法權益，請聯(lián)系我們 kefu@qqx.com