石頭路、石頭墻、石頭房……隨著(zhù)“山的禮物·貓岔鄉野度假民宿”項目的實(shí)施，貓岔村這個(gè)被寫(xiě)進(jìn)市第十二次黨代會(huì )報告的小山村全面開(kāi)啟涅槃重生之旅；從山上極目遠眺，街心游園散布城市，天河公園依稀可見(jiàn)，期待中的“詩(shī)和遠方”近在咫尺，解放區“觀(guān)光在景區、消費在城區、休閑在鄉村”的高能級文旅發(fā)展模式正賦能城市轉型提升。

高能級文旅，何以彰顯高？何以度量能級？

解放區響亮給出答案：高水平、高顏值、高質(zhì)量！能量強、影響大、領(lǐng)軍作用突出！

一直以來(lái)，解放區承載著(zhù)百年焦作的城市記憶。焦作的城市發(fā)展日志清晰記載，解放區誕生了中國第一所礦業(yè)高等學(xué)府以及河南省第一條鐵路、第一座電廠(chǎng)、第一條商業(yè)街區……高大的煙囪、陳舊的廠(chǎng)房，至今讓人聯(lián)想到城市的過(guò)往。

近年來(lái)，隨著(zhù)全省“百城提質(zhì)”的推進(jìn)和焦作市“百企退城”的實(shí)施，解放區轉型發(fā)展迫在眉睫，進(jìn)而抓住全域旅游創(chuàng )建契機，全域規劃，全域推進(jìn)，走出了一條轉型、創(chuàng )新、領(lǐng)航的探索之路。在轉型發(fā)展的大篇章中，解放區堅持綠水青山就是金山銀山，突出綠色主題、綠色基調，使自然景觀(guān)、人文景觀(guān)、歷史景觀(guān)、都市景觀(guān)都有效融合成全域景色。該區先后投入4.325億元實(shí)施北山生態(tài)環(huán)境治理、黑臭水體污染治理、口袋公園、門(mén)頭招牌和老舊小區改造等旅游環(huán)境綜合整治工程。

近3年，北部山區累計植樹(shù)近70萬(wàn)株、綠化面積近萬(wàn)畝，建成了南太行花海、南太行國家登山健身步道、礦山生態(tài)公園等近郊旅游網(wǎng)紅打卡地。目前，該區擁有2處AAAA級景區、1處AAA級景區、6個(gè)社會(huì )旅游訪(fǎng)問(wèn)點(diǎn)、4處紅色訪(fǎng)問(wèn)點(diǎn)、14處近代工業(yè)遺址、5條特色歷史文化街區以及省級南太行森林公園。如今的北部山區綠意盎然，成為焦作市旅游集散、短途休閑、影視文化、城市運動(dòng)的“后花園”。圍繞“吃、住、行、游、購、娛”六大要素，解放區建成三維戴斯酒店、月季花園酒店、艷陽(yáng)天商務(wù)酒店等一大批特色主題飯店，以及大楊樹(shù)美食街、小蝸牛美食夜市、焦作印象大舞臺小吃街等3000多家餐飲門(mén)店，擁有眾多影劇院、酒吧、歌廳等常態(tài)化娛樂(lè )活動(dòng)場(chǎng)所，為文旅融合、城市轉型注入強大動(dòng)力。

以高能級文旅為引領(lǐng)，解放區突出“項目為王”導向，對中心城區工業(yè)企業(yè)搬遷改造，大力發(fā)展文旅融合的都市現代服務(wù)業(yè)項目。

通過(guò)“閃展騰挪”“騰籠換鳥(niǎo)”等一系列舉措，解放區以工業(yè)創(chuàng )意文化引領(lǐng)都市休閑旅游，謀劃建設了地理信息、融媒體文化科技、人力資源、5G、建筑科技、數字經(jīng)濟等產(chǎn)業(yè)園區，引流游客、創(chuàng )客進(jìn)入城市集聚，創(chuàng )造了老工業(yè)城區經(jīng)濟轉型發(fā)展的成功范例。

在解放區的高能級文旅版圖中，“百億集群”文旅產(chǎn)業(yè)呼之欲出：依托百年電廠(chǎng)工業(yè)舊址，打造集研學(xué)、演藝、科技文旅、休閑于一體的城市夜游經(jīng)濟綜合體；依托英國福公司采煤礦業(yè)遺址的神華重機，投資20億元建設焦作·百年礦業(yè)遺址公園，打造焦作旅游必看的城市工業(yè)歷史文化新名片；投資5億元建設焦作·國際首創(chuàng )高塔實(shí)景演出、投資5億元建設虛擬世界文旅歡樂(lè )園、投資3.5億元建設焦作雙塔研學(xué)探索中心，全力打造一批城市工業(yè)歷史文化新名片。

高能級文旅如高質(zhì)量發(fā)展的神來(lái)之筆，為解放區城市轉型升級提供了強大動(dòng)能。

焦作日報全媒體記者 詹長(cháng)松 通訊員 馬強 攝影報道

總監制：李旭華

監　制：楊文旗

主　編：王晨光　統　籌：王　鵬 梁易凝

責　編： 趙曉曉?！彛和跤唷?豐舒濰

編　輯：鄭小超

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全力打造城市工業(yè)歷史文化新名片

限價(jià)格局⑧ | 洋湖垸限價(jià)穩居長(cháng)沙第一梯隊，高能級濕地公園加持下改善產(chǎn)品領(lǐng)市場(chǎng) 能級

洋湖垸，長(cháng)沙生態(tài)宜居片區的典范。近年來(lái)，隨著(zhù)板塊內部產(chǎn)業(yè)的完善、商業(yè)集聚、配套逐步落地，洋湖垸片區價(jià)值逐步凸顯。自2018年洋湖推出首宗限價(jià)地起，板塊土地限價(jià)天花板一路上漲，穩居長(cháng)沙各板塊限價(jià)第一梯隊，片區價(jià)值受到市場(chǎng)認可。

01

板塊限價(jià)連年刷新，穩居長(cháng)沙第一梯隊

踞長(cháng)沙西南，洋湖垸由湘江、靳江河、南三環(huán)圍合而成，板塊生態(tài)優(yōu)勢得天獨厚。以濕地公園的開(kāi)發(fā)為序章，洋湖垸于2009年啟動(dòng)建設， 2015年湘江新區獲批，洋湖垸迎來(lái)發(fā)展新機遇。

2018年，洋湖板塊首次限價(jià)9998元/平米，四年期間，洋湖垸板塊限價(jià)漲幅超四成，2021年板塊限價(jià)達14200元/平米。板塊目前最高限價(jià)高于周邊的天心中心板塊、大王山板塊及省府板塊，位于長(cháng)沙板塊限價(jià)第一梯隊。

02

南部片區各類(lèi)資源高能齊全，限價(jià)地集聚

洋湖垸板塊優(yōu)先發(fā)展的經(jīng)濟帶，當前商業(yè)、學(xué)校、地鐵等各類(lèi)基建配套完善，疊加生態(tài)濕地公園、沿江板塊屬性等資源的稀缺性及配套的高能級表現，南部居住片區的居住價(jià)值高漲。

“城市副中心”的板塊定位之下，片區當前配套豐富。洋湖垸南部居住組團是長(cháng)沙市內少見(jiàn)的各類(lèi)資源高能齊全的純居住板塊，且住宅地塊已經(jīng)出讓到接近尾聲的階段，板塊限價(jià)逐年上漲，目前已突破一萬(wàn)四。

03

土地利潤空間放開(kāi)下改善產(chǎn)品領(lǐng)市場(chǎng)

板塊流速中上占位

從歷年出讓限價(jià)地的樓地價(jià)差漲幅來(lái)看，洋湖垸板塊限價(jià)地的利潤空間整體呈逐年上漲趨勢。隨著(zhù)板塊價(jià)值提升，限價(jià)地塊利潤空間逐步放開(kāi)。

利潤空間允許和支持下，板塊資源吸引房企打造更為豐富的住宅產(chǎn)品——從前期的高層住宅到洋房、大平層產(chǎn)品，洋湖垸板塊內各大中高端項目陸續落位。

產(chǎn)品業(yè)態(tài)更為多元化的基礎上，戶(hù)型面積段來(lái)看則表現為逐年擴大。2019年以前，市場(chǎng)項目面積主要以140㎡以?xún)鹊募儎傂枳≌瑸橹?。洋湖垸限價(jià)地入市以后，限價(jià)地塊多打造大平層、洋房等改善型產(chǎn)品。

洋湖垸市場(chǎng)項目業(yè)態(tài)演進(jìn)情況

目前，洋湖垸板塊已入市且在售的限價(jià)項目共9個(gè)，產(chǎn)品多以精裝交付為主。項目打造內部品質(zhì)裝修，主推大面積闊綽戶(hù)型，產(chǎn)品定位高端，引領(lǐng)市場(chǎng)。

產(chǎn)品流速來(lái)看，板塊月均流速在4.97萬(wàn)方/月左右，位于全市中上水平。洋湖垸雖在配套能級上占有優(yōu)勢，但由于板塊項目整體成交均價(jià)較高——與梅溪湖一期、天心中心等板塊處于同一梯隊，2021年板塊商品住宅均價(jià)達15567元/平米，高價(jià)影響項目去化，洋湖垸產(chǎn)品流速不及梅溪湖一期等板塊。

04

板塊整體高能高險

待開(kāi)發(fā)片區機會(huì )與風(fēng)險并存

CRIC柵格地圖洋湖垸板塊能級潛力分布圖

根據CRIC柵格地圖，以1*1公里柵格將大量行業(yè)及非行業(yè)數據落位，將板塊能級進(jìn)行劃分，可以看到由于板塊內部配套豐富且各類(lèi)資源聚集，洋湖垸整體能級較高。

目前洋湖垸土地開(kāi)發(fā)已進(jìn)入中后期，板塊整體處于高風(fēng)險等級，待開(kāi)發(fā)區域只剩板塊西南小部分地塊。柵格潛力評估來(lái)看，待開(kāi)發(fā)地區風(fēng)險評估較高。

一方面從地塊區位條件來(lái)看，待開(kāi)發(fā)土地位置較偏僻，遠離洋湖發(fā)展成熟地帶，資源缺乏，且靠近繞城高速存在一定噪音及灰塵影響；另一方面受配套影響，待開(kāi)發(fā)區域周邊學(xué)校、醫療、 地鐵軌交系統等缺乏，無(wú)法享受板塊發(fā)達片區高能級配套。 未來(lái)房企拿地進(jìn)駐，還需綜合考慮地塊素質(zhì)與風(fēng)險，注意規避不利因素。

洋湖垸板塊在良好的政府規劃下建設，各片區功能定位明確。南部片區承擔板塊居住功能，涉宅地塊多集中于此。隨著(zhù)洋湖的商業(yè)發(fā)展，配套兌現，板塊限價(jià)一路扶搖直上，穩居長(cháng)沙各板塊限價(jià)第一梯隊。目前洋湖垸開(kāi)發(fā)已進(jìn)入中后期，土地資源趨緊，房企拿地還需綜合考慮土地素質(zhì)與地塊風(fēng)險。

來(lái)源：克而瑞湖南

撰寫(xiě)：高雅杰

審核：蔡嫣

以上僅為個(gè)人觀(guān)點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀(guān)點(diǎn)。

版權申明：本文版權歸克而瑞湖南機構所有，未經(jīng)許可與授權，嚴禁轉載。

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●限價(jià)格局⑦ | 濱水新城限價(jià)南北差異大，未來(lái)住宅市場(chǎng)存在一定競爭

● 限價(jià)格局⑥ | 高鐵西限價(jià)破萬(wàn)，“低能高潛”定位下，限價(jià)具備長(cháng)周期上漲空間

● 限價(jià)格局⑤ | 谷山限價(jià)以14800攀升一梯隊 ，在高能級“綠肺”資源帶動(dòng)下成為市場(chǎng)焦點(diǎn)

● 限價(jià)格局④ | 麓谷新區限價(jià)全市第三梯隊，內部北滯南進(jìn)分化明顯

●限價(jià)格局③ | 梅溪湖限價(jià)格局分化，高流速下警惕預期風(fēng)險

●限價(jià)格局② | 限價(jià)穩步上漲、市場(chǎng)表現分化下，板塊風(fēng)險與機遇并存

●限價(jià)格局① | 長(cháng)沙5年限價(jià)演變，產(chǎn)品開(kāi)拓改善市場(chǎng)，回歸城市價(jià)值

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